不動産特定共同事業は、投資家から多額の出資を集めて不動産に投資し運用を行うため、投資家保護を目的として、様々な許可要件が法律で定められており、監督官庁の厳しい審査を通った事業者にのみ事業許可が与えられます。
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不動産特定共同事業の許可要件について
不動産特定共同事業法では、投資家保護を図るため、一定の財務的・組織的・事業的要件を備えた事業者が監督官庁の許可を得ることを求めています。 不動産特定共同事業の許可要件 資本金又は出資の額が事業参加者の ...
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以下では、不動産特定共同事業の許可審査の際に障害となることが多いポイントについて説明いたします。
不特法許可審査における主なNGポイント
主に財務要件と組織要件に抵触してしまうケースが多いです。
資本金が足りない
不動産特定共同事業の許可を取得するためには、許可を取得する事業の種類(第一号事業〜第四号事業)に応じて法令で定められている金額の資本金である必要があります。
第一号事業： 1億円
第二号事業： 1000万円
第三号事業： 5000万円
第四号事業： 1000万円
資本金が足りない場合には、増資して資本金要件を満たす必要があります。
直近期が赤字
不動産特定共同事業の許可取得を目指す事業者は、原則として3期以上の事業実績があり、
•財産及び損益の状況が、許可の申請の日を含む事業年度以降良好に推移することが見込まれる
といったことが審査にて確認される必要があります。
基本的に直近期の決算が黒字であることが要求されますので、赤字であった事業者は黒字転換してからの申請を要請されることになります。
社内に業務管理者の有資格者がいない
不動産特定共同事業の許可申請を行うためには、法定の資格要件を満たす「業務管理者」を選任する必要があります。業務管理者には宅地建物取引業における専任の宅地建物取引士のような「専任性」「常勤性」が求められるため、外部の有資格者に兼務をお願いするなどの対応は認められないことから、資格要件を満たす社員がいない場合には、社員の方が頑張って資格を取得していただくか、有資格者を社員として外部採用することが必要になります。
充分な知識•経験を有する人材がいない
不動産特定共同事業をを行うためには、事業を適確に遂行するに足りる人的構成(組織体制)を有する必要があり、不動産特定共同事業の営業に関する責任者である業務管理者以外にも、営業部門が行う業務が適法かつ適切に遂行されているかをチェックする機能も備えている必要があります。
許可審査においては、そのような法が求める水準の業務を行うことができる体制が整備されているかも厳しくチェックされるため、知識•経験を有する人材を配置したり、関連社内規定が定められていないと、事業許可を受けることができません。